Le dispositif Denormandie, mis en place en 2019, offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui achètent un bien immobilier ancien situé dans le centre-ville d'une commune sélectionnée pour le revitaliser. Cette initiative vise à redynamiser les centres-villes en favorisant la rénovation de logements et la création de nouveaux logements locatifs. Le dispositif Denormandie est une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant profiter d'avantages fiscaux tout en contribuant à la revitalisation des villes françaises.
Comprendre la logique de sélection des villes éligibles au dispositif denormandie
Le choix des villes éligibles au dispositif Denormandie est basé sur plusieurs critères précis, notamment démographiques, économiques et de revitalisation urbaine. L'objectif est de cibler des villes qui présentent un besoin réel de revitalisation et qui offrent un potentiel de développement à l'investissement locatif.
Critères de sélection des villes pour le dispositif denormandie
- Critères démographiques : Taux de vacance des logements, densité de population et évolution démographique.
- Critères économiques : Taux de chômage, niveau de revenus des ménages et dynamisme économique local.
- Critères de revitalisation urbaine : Projets de rénovation urbaine, développement des transports en commun, initiatives de dynamisation du centre-ville.
Classification des zones géographiques pour le dispositif denormandie
Les villes éligibles au dispositif Denormandie sont classées en trois zones géographiques :
- Zone A : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, telles que Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille, Nice, Nantes, Strasbourg et Montpellier.
- Zone B : Villes moyennes de 50 000 à 250 000 habitants, comme Rennes, Angers, Brest, Grenoble, Dijon, Clermont-Ferrand, Le Mans, Limoges, Orléans, Tours et Reims.
- Zone C : Villes de moins de 50 000 habitants, incluant des villes de taille moyenne et des communes rurales.
La notion de "centre-ville" pour le dispositif denormandie
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le bien immobilier doit être situé dans le centre-ville de la commune éligible. Le centre-ville est généralement défini comme la zone regroupant les principaux commerces, services et équipements publics de la ville. Il est important de vérifier la définition précise du centre-ville pour chaque commune éligible. Par exemple, à Lille, le centre-ville est défini comme la zone délimitée par le boulevard périphérique, tandis qu'à Angers, il s'agit de la zone regroupant les quartiers historiques et commerçants.
Explorer les villes éligibles au dispositif denormandie : une analyse par zone géographique
Le dispositif Denormandie s'applique à un large éventail de villes françaises, offrant aux investisseurs une multitude d'opportunités. Voici une analyse par zone géographique des villes éligibles et de leurs attraits pour l'investissement locatif.
Les grandes agglomérations (zone A)
Les grandes agglomérations de la zone A offrent un marché immobilier dynamique et une forte demande locative.
Exemple : lille (nord)
Lille est une ville dynamique avec une forte croissance économique et une importante population étudiante. Le prix moyen au m² dans le centre-ville de Lille se situe autour de 3 000 €. L'offre locative est variée, avec des appartements de toutes tailles et de tous styles. L'investissement locatif à Lille est attractif grâce à sa forte demande locative, son potentiel de valorisation du bien et les avantages du dispositif Denormandie.
Zoom sur le quartier de wazemmes à lille
Le quartier de Wazemmes à Lille est un quartier populaire et dynamique avec une forte concentration de logements anciens. Les prix au m² y sont encore relativement abordables, offrant une opportunité intéressante pour les investisseurs. Wazemmes est également un quartier très bien desservi par les transports en commun et dispose d'une vie de quartier animée. Le quartier a connu un regain d'attractivité ces dernières années, avec l'arrivée de nouveaux commerces et de restaurants.
Comparaison avec d'autres villes de la zone A
Comparé à d'autres villes de la zone A, comme Paris ou Lyon, Lille offre un marché immobilier plus accessible tout en bénéficiant d'une forte demande locative et d'un potentiel de valorisation du bien. Le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à Lille. Le prix moyen au m² à Paris est d'environ 10 000 €, tandis qu'à Lyon il est d'environ 4 500 €. L'investissement à Lille représente donc un compromis intéressant entre prix et potentiel de rentabilité.
Les villes moyennes (zone B)
Les villes moyennes de la zone B offrent un marché immobilier plus accessible que les grandes agglomérations, avec des prix au m² souvent plus attractifs.
Exemple : angers (Maine-et-Loire)
Angers est une ville dynamique avec un marché immobilier en pleine expansion. Le prix moyen au m² dans le centre-ville d'Angers se situe autour de 2 500 €. L'offre locative est variée, avec un large choix d'appartements anciens et de nouveaux programmes immobiliers. Angers est une ville attractive pour les investisseurs en raison de son dynamisme économique, de son offre culturelle et de son cadre de vie agréable. La ville a été classée parmi les 10 villes françaises les plus attractives pour investir en 2023.
Présentation des quartiers à fort potentiel à angers
Le quartier du Vieux-Angers, avec ses maisons à colombage et ses rues piétonnes, est un quartier historique et touristique très apprécié des locataires. Le quartier de la gare est également un quartier dynamique avec une forte concentration de logements et de commerces. Ce quartier est bien desservi par les transports en commun et bénéficie d'une proximité avec le centre-ville. Le quartier d'Épinette, situé à l'ouest du centre-ville, est un quartier résidentiel et familial avec de nombreuses écoles et espaces verts.
Comparaison avec d'autres villes de la zone B
Comparé à d'autres villes de la zone B, comme Rennes ou Brest, Angers offre un marché immobilier plus abordable et une forte demande locative. Le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à Angers. Le prix moyen au m² à Rennes est d'environ 3 500 €, tandis qu'à Brest il est d'environ 2 800 €. Angers représente donc une opportunité attractive pour les investisseurs recherchant un marché immobilier accessible.
Les villes de moins de 50 000 habitants (zone C)
Les villes de moins de 50 000 habitants de la zone C offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs en quête de biens immobiliers à prix abordable.
Exemple : Saint-Malo (Ille-et-Vilaine)
Saint-Malo est une ville touristique très prisée avec un marché immobilier dynamique et une forte demande locative saisonnière. Le prix moyen au m² dans le centre-ville de Saint-Malo se situe autour de 3 000 €. Le marché locatif est principalement composé d'appartements anciens et de maisons individuelles. La ville attire chaque année plus de 3 millions de touristes, ce qui crée une demande locative importante, notamment en période estivale.
Mise en lumière des initiatives locales à Saint-Malo
Saint-Malo a mis en place des initiatives locales pour redynamiser son centre-ville, notamment des projets de rénovation urbaine et de développement des infrastructures touristiques. La ville a investi dans la rénovation de son port et de ses remparts, ce qui a contribué à améliorer l'attractivité touristique de la ville. Des projets de construction de nouveaux logements sont également en cours pour répondre à la demande locative croissante.
Comparaison avec d'autres villes de la zone C
Comparé à d'autres villes de la zone C, comme Dinan ou Vannes, Saint-Malo offre un marché immobilier plus dynamique et une forte demande locative saisonnière. Le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à Saint-Malo. Le prix moyen au m² à Dinan est d'environ 2 500 €, tandis qu'à Vannes il est d'environ 3 200 €. Saint-Malo représente donc une opportunité intéressante pour les investisseurs recherchant un marché immobilier touristique avec un potentiel de rentabilité élevé.
Conseils pratiques pour investir en utilisant le dispositif denormandie
Investir en utilisant le dispositif Denormandie nécessite une planification attentive et une compréhension approfondie des conditions d'accès.
Critères de sélection du bien pour le dispositif denormandie
- Type de logement : Appartements, maisons individuelles ou studios.
- État du bien : Bien rénové ou à rénover.
- Surface : Surface habitable adaptée à la demande locative. Il est important de tenir compte de la taille moyenne des logements dans la ville et du profil des locataires potentiels.
- Localisation : Dans le centre-ville de la commune éligible. Il est important de choisir un bien situé dans un quartier dynamique et bien desservi par les transports en commun.
Estimation des frais et de la rentabilité du dispositif denormandie
Avant d'investir, il est important d'estimer les coûts d'acquisition, les frais de notaire, les charges locatives et de calculer la rentabilité de l'investissement. Il est important de prendre en compte les frais liés à la rénovation du bien si nécessaire.
Conseils pour trouver un locataire pour le dispositif denormandie
- Choisir un locataire fiable : Vérifier les revenus et la solvabilité du locataire. Il est important de demander des justificatifs de revenus et des références pour s'assurer de la fiabilité du locataire.
- Établir un bail conforme aux conditions du dispositif : Respecter les conditions de location du dispositif Denormandie. Il est important de se renseigner auprès de son conseiller en immobilier ou de son agent immobilier pour connaître les conditions précises du dispositif.
Risques à prendre en compte pour le dispositif denormandie
- Risque locatif : Difficulté à trouver un locataire ou à percevoir les loyers. Il est important de choisir un bien situé dans un quartier attractif et de fixer un loyer raisonnable pour attirer des locataires fiables.
- Risque de dépréciation du bien : Baisse de la valeur du bien immobilier. Il est important de choisir un bien de qualité et de le maintenir en bon état pour préserver sa valeur marchande.
Le dispositif Denormandie offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant profiter d'avantages fiscaux tout en contribuant à la revitalisation des villes françaises. Avant de se lancer, il est important de bien comprendre les conditions d'accès, d'estimer les coûts et les risques, et de choisir un bien immobilier adapté à la demande locative et au potentiel de valorisation.
